Der Vorteil eines privaten Immobilienverkaufs liegt auf der Hand, denn er spart Provision. Allerdings erfordert er auch einiges an Eigeninitiative, Wissen und Zeit. Wir haben bei Makler-Profi Alexander Stoff-Riegel von Immobilien Hagl nachgefragt, worauf Sie bei einem privaten Immobilienverkauf achten sollten, welche Fallstricke es zu vermeiden gilt und was die Vor- und Nachteile sind.
Herr Stoff-Riegel, Sie sind natürlich befangen, aber ganz ehrlich, was spricht dagegen eine Immobilie selbst zu verkaufen und sich die Provision zu sparen?
Mit dem Argument der Maklergebühren sehen wir uns öfters konfrontiert. Ich würde die Frage aber gerne anders stellen, denn oft sind sich Eigentümer gar nicht bewusst, was ein Makler leistet. Die Frage muss daher viel mehr lauten: Was ist der Mehrwert eines Maklers?
Zum einen ist der Immobilienverkauf sehr zeitaufwändig: Marktgerechte Wertermittlung, Einholung von Objektunterlagen, Exposéerstellung und Anzeigenschaltung sind nur vorbereitende Maßnahmen. Darauf folgen Koordination und Durchführung von Besichtigungen mit anschließender Fragestellung und Verhandlung. Ist man sich mit dem Käufer einig, muss dessen Bonität geprüft und der Kaufvertrag erstellt werden.
Was der Laie unterschätzt, sind die Nuancen dazwischen. Eine erfolgreiche Vermarktung ist das Ergebnis sorgfältig aufeinander abgestimmter Prozesse, die optimal ineinandergreifen. In Kombination mit einer breit gestreuten, zielgruppengenauen Vermarktung können so möglichst viele Kaufinteressenten aufgebaut werden und somit der beste Verkaufspreis erzielt werden.
Ein Makler bietet also nicht nur Zeitersparnis und Know-How, sondern vor allem seinen Marktzugang z. B. in Form von gelisteten Suchkunden, ein breites Netzwerk an Kontakten, zahlreiche Vertriebswege, Erfahrung und Verhandlungsgeschick.
Was sind die größten Fallstricke bei einem privaten Verkauf?
Ganz klar der Preis! Wird er zu niedrig angesetzt, verkauft man unter Wert. Setzt man den Kaufpreis zu hoch an, findet sich kein Käufer. Das führt dazu, dass Kaufinteressenten abgeschreckt werden, denn diese wissen genau, ob der aufgerufene Preis gerechtfertigt ist oder nicht. Nach mehreren Monaten wird dann der Kaufpreis so lange reduziert, bis sich ein Interessent findet. Dieser beobachtet im Durchschnitt 6 Monate den Markt, bis er eine Kaufentscheidung trifft. Wagt er dann einen Vorstoß, wird er versuchen, das auszunutzen und den Verkäufer noch mehr im Preis zu drücken.
Um das zu verhindern, sollte man sich bei der Wertermittlung Hilfe von einem Fachmann vor Ort holen. Er kennt die Marktgepflogenheiten und lokale Preisentwicklungen ebenso wie gefragte Lagen und passende Zielgruppen. Wir bieten Eigentümern auf unserer Website ein kostenloses Tool zur Immobilienbewertung, um sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Zur genauen Bestimmung des Kaufpreises folgt darauf ein vor-Ort-Termin, denn jede Immobilie ist einzigartig und wertbeeinflussende Umstände können nur nach erfolgter Besichtigung analysiert und bewertet werden.
Was ist beim privaten Immobilienverkauf außerdem wichtig?
Neben der professionellen Immobilienbewertung wird ein aussagekräftiges Exposé benötigt. Es ist das Aushängeschild einer Immobilie und beinhaltet alle relevanten Informationen, um eine erste Entscheidung zu treffen. Ganz wichtig sind hochwertige Bilder, denn es reicht nicht aus, Fotos mit dem Handy zu machen, online zu gehen und ein paar Besichtigungstermine durchzuführen, um den Käufer zu finden. Kaufinteressenten entscheiden innerhalb der ersten Sekunden anhand der Objektbilder, ob Ihnen die angebotene Immobilie gefällt oder nicht. Sie kaufen also dort, wo sie sich angesprochen fühlen. Daneben sollten alle für den Verkauf und die Finanzierung benötigten Unterlagen eingeholt werden, denn heute werden viel mehr Objektunterlagen von Banken gefordert, als das früher üblich war.
Welche Unterlagen sind das konkret?
Benötigt werden u.a. bemaßte Grundrisse und eine qualifizierte Wohnflächenberechnung, beides mit Architektenstempel oder mit Genehmigung vom Bauamt. Weiter wird ein aktueller Grundbuchauszug und Lageplan sowie ein gültiger Energieausweis benötigt. Bei vermieteten Immobilien, bzw. bei Wohnungen werden noch viele weitere Dokumente wie z. B. der Mietvertrag, Teilungserklärung, Eigentümerversammlungsprotokolle, Jahresabrechnungen u.v.m. benötigt.
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