Ein Thema sorgt im Zuge des Wohnraumdrucks immer wieder für Aufregung: die Nachverdichtung. Etwa dann, wenn ein altes Einfamilienhaus abgerissen wird und mehrere Einheiten entstehen. Doch wie sieht es rechtlich aus? Welche Maßnahmen kann eine Kommune ergreifen, um dem entgegenzuwirken? Achtung, Spoiler: Es wird mitunter etwas trocken, aber es gibt bei diesem Thema nun einmal Regelungen, die man kennen sollte.
Von Nachverdichtung spricht man, wenn bestehende Gebiete, in denen es bereits Bebauung gibt, nachträglich dichter bebaut werden. Man spricht daher auch von der sogenannten „Innenverdichtung“. Gerade in Ballungsgebieten mit hoher Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ist Nachverdichtung immer wieder ein Thema, und nebenbei gewollt: denn mit Grund und Boden soll „sparsam und schonend“ umgegangen werden, so das Baugesetzbuch. Einer Zersiedelung der Landschaft sowie Flächenfraß soll entgegengewirkt werden. Besteht für ein Gebiet kein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach dem Paragraph 34 des Baugesetzbuches. Dieser regelt, dass ein Bauvorhaben grundsätzlich zulässig ist, wenn sich dieses „in die nähere Umgebung einfügt“ sowie die Erschließung gesichert ist. Heißt: Gibt es in der Umgebung ähnliche Bebauung, ist das Vorhaben im Innenbereich zulässig. Wichtig ist dabei, dass das „Ortsbild nicht beeinträchtigt“ wird. „Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse“ müssen gewährleistet bleiben. Abweichungen von der Regelung zum Einfügen in die nähere Umgebung sind auch möglich, wenn diese „städtebaulich vertretbar“ sind. Erlässt die Gemeinde einen Bebauungsplan für ein Gebiet, sind die Grenzen enger gesetzt: Im Bebauungsplan kann die Gemeinde regeln, mit welcher Art von Gebäuden Grundstücke bebaut werden können. Geregelt werden können unter anderem auch die zulässige Geschosszahl. Man unterscheidet zwischen einem einfachen Bebauungsplan und einem qualifizierten: hierin wird die Art sowie das Maß der baulichen Nutzung genau festgeschrieben, zudem sind darin Festsetzungen über die überbaubaren Grundstücksflächen und Verkehrsflächen getroffen. Noch konkreter sind die Regelungen bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der Rechtssicherheit schafft. Zu viel Nachverdichtung schadet dem Ortsbild – der „Gartenstadtcharakter“ geht verloren, wird oft befürchtet. Auch die ohnehin schon angespannte Verkehrssituation ist vielen ein Dorn im Auge. Doch die Gemeinde ist nicht machtlos und kann Regelungen zum Schutz des Ortsbildes erlassen, so geschehen etwa in Vaterstetten. Hier existieren mehrere Satzungen, die Bauherren beachten müssen: Der Baumbestand wird durch die Baumschutzverordnung geschützt – muss ein Baum weichen, ist eine Ersatzpflanzung nötig, oder eine Ausgleichszahlung. Eine Freiflächengestaltungssatzung wurde vor fünf Jahren beschlossen: So will die Gemeinde die Nachverdichtung erträglicher und grüner gestalten, die Errichtung von Schottergärten ist etwa untersagt. Mit einer Stellplatzsatzung sorgt die Gemeinde dafür, dass der öffentliche Straßenraum nicht mit zu vielen parkenden Autos belastet wird. Die wohl effektivste Maßnahme, um einer zu dichten Bebauung entgegenzuwirken, ist die Abstandsflächensatzung: H-Regelungen gibt es nämlich nicht nur bei Windrädern, sondern auch bei der Wohnbebauung. Mit der Novellierung der bayerischen Bauordnung im Februar 2021 wurde der Mindestabstand zwischen Gebäuden deutlich reduziert: Bei der Wohnbebauung von 1H, also der Höhe des größten Gebäudes hin zu 0,4 H. Das Grundgesetz gewährleistet den Kommunen, eigene Angelegenheiten selbst zu regeln. Und so sind auch Abweichungen von den geringeren Abständen der neuen Bauordnung möglich. Aus diesem Grund beschloss man sowohl in Grasbrunn als auch in Vaterstetten eigene Abstandsflächensatzungen. Statt 0,4H gilt in Wohngebieten 0,8H, mindestens jedoch 3 Meter. 0,5H genügt vor bis zu zwei Außenwänden mit maximal 16 Meter Länge – auch hier aber mindestens 3 Meter. Keine Abweichung von der neuen Bauordnung und somit die 0,4H-Regelung gilt in „Kern- und urbanen Gebieten“.
